Investigación
Se recogen fuentes públicas (Catastro, MIVAU, INE, Registradores, Notariado) y señales del mercado de oferta sevillano para el periodo disponible, distinguiendo casco histórico protegido, ensanche y nuevas promociones.
Metodología y fuentes
Cómo leemos el mercado inmobiliario de Sevilla
La metodología existe para que el dato sea comparable, trazable y útil en una provincia donde capital, Aljarafe, Sur metropolitano, Vega del Guadalquivir y Sierra Norte siguen ciclos distintos. No buscamos una cifra espectacular: buscamos una referencia que pueda explicarse, actualizarse y mejorar.
Proceso
De la ingesta al dato publicado
Cada mes integramos nuevas fuentes, normalizamos los datos a una unidad comparable y publicamos el resultado en mercado, municipios y barrios sevillanos cuando hay muestras suficientes en capital, corona del Aljarafe, Sur metropolitano y Vega Media.
Normalización
Los datos se convierten a una unidad comparable: precio por metro cuadrado útil, zona, periodo y tipología (piso, ático, adosado, unifamiliar), aislando rehabilitación protegida en el casco antiguo cuando es identificable.
Validación
Se revisan coherencia temporal, saltos raros, nivel de confianza y si un dato debe marcarse como estimado por escasa rotación de oferta en municipios pequeños de la Vega o la Sierra Norte.
Publicación
La web actualiza gráficas, rankings provinciales, fichas locales (Sevilla, Dos Hermanas, Alcalá, Mairena del Aljarafe, Tomares, Utrera, Carmona, Écija) y la base del tasador.
Qué publicamos
Datos pensados para comparar y actuar
Las cifras se presentan con contexto porque el mercado inmobiliario sevillano no se entiende solo con una media: hay que separar capital intramuros, ensanche, Aljarafe consolidado, Sur metropolitano y municipios de tamaño medio.
Precio m² de venta
Media publicada por mercado, municipio o barrio sevillano cuando existe muestra suficiente, indicando si la confianza es alta, media o baja.
Precio m² de alquiler
Dato de alquiler por zona cuando la fuente lo permite y el periodo es comparable, con especial cuidado en zonas con presión estudiantil (cercanías US y UPO).
Evolución temporal
Serie mensual para ver tendencia, ritmo y contexto en un mercado urbano relativamente estable y con demanda doméstica predominante.
Segmentos piso/casa
Lecturas por tipología cuando la fuente tiene estabilidad suficiente; si no, se marca como estimación, especialmente en el segmento unifamiliar del Aljarafe.
Calidad
Principios para no vender falsa precisión
La lectura de mercado debe ser honesta incluso cuando el dato local no es perfecto, sobre todo en municipios con menos de 30.000 habitantes.
Serie estable
Priorizamos consistencia y continuidad antes que mezclar fuentes incompatibles. Un cambio metodológico siempre va señalizado en la ficha de cada periodo.
Coherencia temporal
Cada dato conserva periodo de referencia para evitar comparar trimestres distintos como si fueran iguales, algo crítico cuando entra o sale oferta del casco histórico protegido.
Contexto editorial
Las variaciones se interpretan con cautela: muestra, estacionalidad, capital/corona y cambios de mix (nueva obra del Aljarafe, salida de pisos pequeños del centro al alquiler turístico) importan.
Estimaciones marcadas
Si un dato se calcula para completar lectura o tasador, queda etiquetado internamente y baja la confianza, evitando que un municipio con poca rotación pese como uno consolidado.
Comparar no es tasar
El directorio responde cuánto cuesta el metro cuadrado en una zona sevillana. El tasador baja esa referencia a una vivienda concreta y aplica ajustes por tipología, superficie, planta, estado, extras (garaje, trastero, terraza, piscina comunitaria), orientación y contexto de barrio.
Interpretación
Cómo leer una variación mensual o anual
Una subida o bajada no debe leerse de forma aislada. Puede depender de muestra, temporada, cambios en el mix de anuncios, concentración en capital o Aljarafe, aparición de promociones nuevas en Entrenúcleos o Palmas Altas o salida de producto al alquiler de temporada. Por eso la web prioriza tendencia, periodo y confianza sobre cualquier titular.
Fuentes oficiales
De dónde vienen los datos
Combinamos registros oficiales con agregadores del mercado activo sevillano. Cada fuente aporta una dimensión diferente para reconstruir el precio real del metro cuadrado.
Sede Electrónica del Catastro (SEC)
www.sedecatastro.gob.esReferencia para métricas de superficie, antigüedad y tipología constructiva de los inmuebles de la provincia, incluida la protección BIC del casco histórico.
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)
www.mivau.gob.esFuente del Índice de Precios de Referencia, estadísticas de valor tasado según la Orden ECO/805/2003 y series históricas provinciales sevillanas.
Instituto Nacional de Estadística (INE)
www.ine.esEstadísticas de compraventas de viviendas y transmisiones de derechos de propiedad por municipios y comarcas sevillanas.
Colegio de Registradores de la Propiedad de España
www.registradores.orgDatos sobre transacciones reales inscritas y precios medios de cierre, con segmentación de obra nueva y segunda mano.
Consejo General del Notariado
www.notariado.orgCentro de Información Estadística: precios de venta autorizados en escrituras públicas en tiempo real, fundamental para validar precio efectivo de cierre.
Agregadores del mercado de oferta inmobiliaria
precioviviendasevilla.esAnalizamos de forma agregada los principales escaparates inmobiliarios digitales (Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia) y portales de oferta privada para capturar el pulso de la demanda y las expectativas de los vendedores en Sevilla provincia.
Rigor estadístico
Cómo calculamos los precios
Nuestra metodología combina el análisis masivo de datos con algoritmos diseñados para el mercado inmobiliario sevillano. No promediamos anuncios: filtramos el ruido del mercado para ofrecer valores cercanos a la realidad transaccional, separando producto residencial habitual y nichos especiales (corralones rehabilitados, casas señoriales del casco antiguo).
Análisis con Inteligencia Artificial
Procesamos diariamente miles de puntos de datos provenientes de los principales agregadores de oferta y escaparates inmobiliarios digitales. Nuestra IA identifica duplicados, detecta anomalías de precio y analiza la brecha entre el "precio de lista" (expectativa) y el "precio de cierre" (realidad notarial sevillana).
Verificación con fuentes oficiales
El núcleo de nuestra precisión reside en la integración de datos oficiales del Catastro y del Ministerio de Vivienda. Cruzamos la oferta del mercado con los registros históricos de transacciones reales del INE y del Notariado, lo que nos permite ajustar las valoraciones según la antigüedad, superficie real y tipología de cada inmueble sevillano.
Referencias técnicas
Referencias de esta versión
Las referencias concretas quedan vinculadas a cada ingesta. Cuando la ingesta no expone una URL pública, se muestra el tipo de lectura y el alcance.
Informes públicos de precio de venta
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado en la provincia de Sevilla.
Informes públicos de alquiler
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado, con segmentación residencial habitual.
Lecturas de segmento piso/casa
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado, incluyendo unifamiliar del Aljarafe.
Geocodificación y normalización territorial
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado y al callejero oficial del INE.
Dudas habituales
Limitaciones y lectura correcta
¿Cada cuánto se actualizan los datos?
La actualización depende de la disponibilidad de las fuentes y de la rutina mensual de ingesta. La página siempre muestra el último periodo publicado para la provincia y para cada municipio sevillano con muestra suficiente.
¿Por qué una variación alta no siempre significa oportunidad?
Puede deberse a cambio de muestra, pocas viviendas publicadas, estacionalidad o concentración en un barrio premium como Los Remedios o El Porvenir. La tendencia completa pesa más que un mes aislado.
¿Qué diferencia hay entre comparador y tasador?
El comparador muestra mercado por zona sevillana; el tasador ajusta con calle, número, tipología, superficie, planta, estado, extras (garaje, trastero, terraza, piscina comunitaria), orientación y datos concretos del inmueble.
¿Qué pasa si no hay dato local suficiente?
Se usa el mercado provincial sevillano como referencia prudente y se reduce la confianza para no mostrar una precisión falsa, especialmente en municipios pequeños de la Sierra Norte o la Campiña.
Tasador
Baja la metodología a tu vivienda
Compara el mercado sevillano y después usa el tasador para ajustar la zona, los metros, el estado y las características reales del inmueble.